Дилемма капремонта: повышать плату нельзя экономить

Члены Общественного совета при «Фонде капитального ремонта Ростовской области» побывали с инспекцией в городах Ростове-на-Дону, Аксае и поселке Рассвет Аксайского района. Осматривали результаты капремонта четырех домов. В этих домах, как в зеркале, нашли отражение наиболее типичные ситуации, возникающие при капремонте домов, формирующих свой фонд «в общем котле» и имеющие место в том числе и в Таганроге.

Одной из самых болезненных точек является качественный капремонт домов, являющихся объектами культурного наследия. Здесь важно отремонтировать дом так, чтобы он не утратил свою историческую ценность, долго простоял, и при этом проживающим людям в нем было комфортно жить.

Чиним крыши… после фасадов

Одним из таких объектов в 2018 году в Ростове-на-Дону стал дом по ул. Советская, 28/2. По программе капремонта в этом году в доме выполнены работы по ремонту фасада и фундамента. Каждый вид работ и состав материалов согласовывался подрядчиком с министерством культуры. Однако некоторые собственники квартир в доме, не разбирающиеся в тонкостях капремонта таких домов, и, конечно же, из самых благих побуждений внесли свои корректировки в облик здания: по своему усмотрению заменили массивные исторические двери на пластиковые, довесили желоба с нарушением строительных технологий. Остается только ждать, «пропустит» ли такую самодеятельность минкультуры, и как сработает водосток во время дождей и морозов, удастся ли сохранить новый фасад.

Еще большее удивление вызвал капремонт фасада дома по ул. 30 Линия, 15. Это небольшой домик, сверкающий новой штукатуркой и стоящий в глубине двора среди соседних разваливающихся жактовских построек. На ремонт фасада и фундамента домика региональным оператором потрачено более 600 тысяч рублей. На фасаде применены новые дорогостоящие технологии штукатурной отделки. При существующем размере платы за капремонт, собственники дома никогда не соберут средств достаточных, чтобы расплатиться с Фондом в полном объеме.

В целом, отмечая хорошую работу Фонда, общественники в очередной раз удивились – практически на всех представленных домах ремонт крыши предусмотрен программой капремонта после ремонта фасадов и фундаментов. Это абсолютно неправильно, так как при дырявой крыше фасад просто смоет. Члены Совета настоятельно рекомендовали Фонду и собственникам помещений в домах в таких случаях менять виды работ и первым сначала выполнять капремонт крыши.

По словам директора Фонда Владислава Крюкова, в решении данного вопроса многое зависит и от местных властей. Совсем по-хозяйски эту проблему решают руководители города Аксая и Аксайского района, опыт которых было бы неплохо перенять и городу Таганрогу. Здесь также зачастую капремонт крыши программой запланирован позже ремонта фасада. Однако руководство находит возможность и ежегодно за счет бюджета муниципалитета ремонтирует около восьми крыш многоквартирных домов, в которых планируется капремонт других домовых систем или фасадов. Таким образом, капремонт получается комплексным.

Ярким примером такого подхода стал дом в Аксае по ул. Садовая, 27 и в поселке Рассвет по ул. Институтская, 8. Оба дома кирпичные. Восьми- и четырехподъездные, соответственно. Полностью оштукатурены при капремонте фасада в этом году. На капремонт обоих домов в сумме Фондом было затрачено более 10 млн. рублей. Крыши обоих домов капитально отремонтированы за счет местных бюджетов. В результате в первом доме капремонт полностью завершен, и теперь собственники будут только возвращать в Фонд потраченные на их дом средства. Во втором доме в следующем году предстоит заменить сети, и после этого работы капитального характера также в доме будут завершены. Качество работ сомнений у общественников не вызвало, однако в ходе обсуждений были высказаны сомнения в целесообразности выполнения таких дорогостоящих работ, как комплексная штукатурка кирпичного фасада.

Выполнение таких работ существенно повышает общую стоимость капремонта домов. В результате складывается ситуация, когда по большинству ремонтируемых Фондом домов по всей Ростовской области стоимость выполненных работ намного превышает общие суммы взносов собственников на капитальный ремонт за весь период программы. Это может негативно сказаться на способности Фонда выполнять капремонт домам в последующие годы, так как основным источником финансирования этих работ являются взносы собственников помещений многоквартирных домов.

Подсчитали – прослезились?

По мнению некоторых членов Общественного совета, от таких дорогостоящих работ при капремонте вполне можно было бы и отказаться, если стоимость работ существенно превышает сборы собственников, чтобы не вгонять последних в «долговую яму». Однако в ходе обсуждения выяснилось, что именно собственники и настаивают на полном оштукатуривании кирпичных фасадов и даже пишут жалобы областному руководству, если Фонд предлагает сэкономить на данных работах. Оказалось, что жители даже не утруждают себя подсчетами своих обязательств перед Фондом. Им все равно, кто и когда расплатится за капремонт, и за какие деньги будут ремонтироваться другие дома в рамках областной программы.

За пять лет работы Фонда жители области поняли преимущества «котлового» капремонта и при отсутствии стимула к экономии средств уже требуют весь возможный комплекс работ, независимо от цены вопроса.

По словам заместителя министра ЖКХ области Валерия Былкова, Фонд не может сам уменьшать объемы работ без согласия собственников. Работы он должен делать качественно и в полном объеме в соответствии с решением общего собрания. И если собственники хотят, чтобы были выполнены все предусмотренные программой работы, Фонду ничего не останется, как выполнять их волю. С другой стороны, собираемых средств может на все пожелания не хватить, так как в области установлен слишком низкий размер платы за капремонт.

Напомним, сейчас он составляет 7,17 рублей за кв.м. общей площади помещения в месяц. Чтобы покрыть недостающие суммы, из областного бюджета Фонду ежегодно выделяется субсидия. Только за последние три года она составила 1,5 млрд. рублей.

В преддверии следующего года капремонта специалисты министерства произвели экономически обоснованные расчеты стоимости всех работ по программе. Экономически обоснованная плата за капремонт в современных ценах составила 18,5 руб. в месяц с кв. метра.

Ежегодно количество ремонтируемых Фондом домов увеличивается, и в этом году уже израсходован весь денежный запас средств собственников, накопленный в «общем котле» за предыдущие годы. В следующем году количество ремонтируемых домов увеличится еще в полтора раза (с тысячи до тысячи пятисот). Нетрудно догадаться, что собираемых средств, даже с губернаторской субсидией, не хватит, чтобы выполнить программу в полном объеме; необходимо срочно решать вопрос будущего финансирования капремонта мкд.

По словам Валерия Былкова, в качестве одной из мер в министерстве уже рассматривается вопрос повышения размера платы для собственников за капремонт. Это повышение будет постепенным, чтобы не вызвать большую нагрузку на бюджет собственников, и назвал предварительную примерную цифру – 9-10 рублей за кв. метр общей площади помещения в месяц. Какой будет окончательный размер платы за капремонт, мы узнаем очень скоро.

Без соцзащиты не обойтись

В Общественном совете при Фонде капремонта считают, что повышением платы вопрос не решить. Необходимо вносить изменения в законодательство. К примеру, ограничить объем обязательств Фонда по капремонту суммами собираемых собственниками средств (как это сейчас существует у «спецсчетников»), обязательный перенос капремонта на год в случае низкой собираемости взносов (менее 50%). Возможны и другие варианты стимуляции собственников к экономии фонда капремонта и повышению платежной дисциплины. Сейчас идет сбор предложений, которые планируется рассмотреть на следующем заседании Совета с последующей их передачей министру жкх и депутатам.

Помимо этого необходимо усиливать меры социальной защиты для нуждающихся собственников – неработающих пенсионеров. Уже сейчас губернатор внес в Законодательное Собрание предложение об освобождении от оплаты взносов на капремонт неработающих пенсионеров, совместно проживающих с инвалидами 1 и 2 групп. Но ведь нередки ситуации совместного проживания таких пенсионеров и с гражданами других льготных категорий. Например, с многодетными семьями. Споры вызывает и сам принцип определения одинокого проживания пенсионера, привязанный к формальной прописке. Ведь ситуации бывают разные.

По мнению Общественного совета, при предоставлении льгот необходимо отойти от принципа «одинокого проживания неработающих пенсионеров», либо предусмотреть льготу при их совместном проживании со всеми категориями, имеющими право на льготы по оплате взносов капремонта. Смягчить повышение взносов для малоимущих собственников может и жилищная субсидия, количество получателей которой с повышением платы существенно увеличится.

Общественники поздравили Фонд с первым юбилеем и приняли решение о переизбрании Общественного совета. В настоящее время Фонд принимает заявки от желающих войти в новый состав Общественного совета. Обращаться к пресс-секретарю Фонда Ирине Астапенко. Контактный телефон 8 (904) 348-10-87.

Ирина ТРОФИМОВА, председатель Общественного совета при НКО «Фонд капитального ремонта»