Поправки в ЖК: хотели как лучше, вышло как всегда

С 11 января этого года (за исключением отдельных положений) вступили в силу новые изменения в Жилищном кодексе РФ по вопросам управления многоквартирными домами (Федеральный закон №485-ФЗ от 31.12.2017г.). Нововведения сразу же вызвали массу новых вопросов по их практическому применению, не решив, а обострив уже существующие проблемы. С подробностями Ирина Трофимова.

Так, теперь в случае смены жителями многоквартирного дома управляющей компании,  новый управленец обязан приступить к исполнению договора управления мкд не с даты, определенной общим собранием, а со дня внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ. То есть с той даты, когда органы госжилинспекции исключат дом из лицензии предыдущей управляющей компании и включат в лицензию вновь избранной. Это изменение было принято законодателями по инициативе контролирующих органов, и должно было облегчить им работу при рассмотрении споров между управляющими компаниями за право управления домом.

Все было красиво на бумаге. На деле же управляющие компании начинают хозяйничать в доме, не дожидаясь решения госжилинспекции о включении его в лицензию. Такое поведение управленцев получило широкое повсеместное распространение и подкреплено уже сложившейся судебной практикой. Именно такая ситуация буквально «взорвала» в прошедший вторник «совещание по зиме» в администрации Таганрога, где между управляющими компаниями «ЖЭК» и «Сфера» разгорелся скандал.

Шайбу, шайбу!

«ЖЭК» обвинил работников «Сферы» в незаконной замене стояков отопления у жильцов многоквартирного дома по ул.Транспортной, 63 и вмешательстве в работу домовой тепловой системы путем увеличения диаметра ограничивающей тепло «шайбы». В результате жильцам в квартирах стало теплее, но при этом увеличился и расход тепла, что скажется на взаиморасчетах УК «ЖЭК» с жильцами и «ресурсниками». Не осталась в долгу и «Сфера», обвинив конкурента в игнорировании решения собственников о смене управляющей компании и намеренном препятствии включения дома в их лицензию.

Скандальная ситуация стала предметом рассмотрения и на состоявшемся в среду в Ростове круглом столе с участием заместителя министра ЖКХ области Валерия Былкова и начальника отдела правовой работы Госжилинспекции Ростовской области Елены Копаневой. Первая реакция была такой: никто не запрещает управляющей компании заниматься благотворительностью и бесплатно ремонтировать жильцам их имущество, ведь «Сфера» денег пока с жителей за свои работы не брала. Однако оказалось, что «Сфера» благотворительностью не занимается, и намерена взыскать оплату за свою работу с жителей после оформления всех необходимых документов.

При таких условиях совершенные «Сферой» действия в доме и министерство и ГЖИ расценили как нарушение действующего законодательства. По их мнению «Сфера» должна срочно прекратить обслуживать дом или выполнять для жителей какие-либо работы до тех пор, пока дом в установленном порядке не будет включен в ее лицензию. Такой поворот вызвал протесты у председателей советов домов, рассказавших чиновникам многочисленные случаи, когда «старые» управленцы прекращали обслуживать дом сразу же, как только получали решение собственников о смене управляющей компании. Отказывали даже в аварийном обслуживании, отключали отопление в мороз. Что делать жильцам в такой ситуации? К сожалению, ждать оперативной реакции от Госжилинспекции тут не приходится. Вот и получается: закон приняли, а условия для его реализации не создали.

Без бумажки?

Или другое нововведение, согласно которому теперь в Государственную жилищную инспекцию должны передаваться на трехлетнее хранение оригиналы всех протоколов и решений собственников (бюллетеней). Все для блага собственников. Однако и тут есть свои подводные камни. Во-первых, трудно представить, сколько понадобится ГЖИ средств, чтобы обустроить архив для более 17000 многоквартирных домов Ростовской области. В одном только Таганроге более 2000 многоквартирных домов, и на каждый нужно завести отдельный ящик.

Простой папкой тут не отделаешься: в течение трёх лет будет не один протокол, а целая  стопка бюллетеней (в зависимости от количества собственников, в некоторых домах может доходить до тысячи и более). Вообще, инициатива законодателей собирать в ГЖИ бумажный архив, когда вся страна переходит на электронный документооборот (в том числе и в архивном деле) вызывает недоумение. Вполне можно было обойтись и электронными сканами с оригиналов документов собственников. Ну да ладно, это чисто канцелярские трудности, которые предстоит преодолеть ГЖИ. По уверению Елены Копаневой, после трехлетнего хранения документов собственников, если они остаются для дома актуальными и нужны жителям, любой из них может обратиться с заявлением в Госжилинспекцию и получить документы обратно.

Также ГЖИ гарантирует собственникам предоставление протоколов и бюллетеней в суд (по запросу последнего). А вот если оригиналы документов (протоколы, бюллетени) до Госжилинспекции не дойдут и потеряются где-то по дороге нерадивыми управленцами, восстановить их уже будет невозможно. А такая ситуация вполне возможна, ведь теперь согласно новым изменениям все оригиналы протоколов и решений собственников (бюллетени) должны передаваться инициаторами общих собраний (за исключением непосредственной формы управления) в Госжилинспекцию только через управляющие компании.

Правда и тут у участников круглого стола возникла дискуссия по поводу: какой конкретно компании нужно передавать документы. Если на общем собрании рассматривался вопрос, не касающийся смены управляющей компании, проблем тут не возникает — передавать нужно в управляющую домом компанию. А вот в случае, когда жители решили сменить управляющую компанию, этот вопрос далеко не однозначный. Кому нужно передать документы — «старой» или «новой» компании? Законодатели не сделали никаких уточнений по этому поводу.

А ну ка, отними...

По логике закона, оригиналы документов инициаторы общего собрания должны передать в «старую» управляющую компанию, так как именно она пока юридически остается управляющей их домом до тех пор, пока Госжилинспекция не внесет изменения в реестр лицензий и не включит дом в лицензию «новой» управляющей компании. Но тут у «старой» компании в подавляющих случаях включается «конфликт интересов», так как она не заинтересована отдать конкуренту дом, являющейся источником прибыли. В такой ситуации очень высока вероятность, что документы жильцов просто «потеряются» по дороге, и до ГЖИ не дойдут.

Если передать документы «новой» компании, то за сохранность документов можно особо не беспокоиться. Эта компания имеет прямой интерес доставить их до адресата. Именно так сейчас все инициаторы собраний и поступают с протоколами. Но может возникнуть другая проблема: «старая» компания может заявить, что нарушен порядок передачи документов в ГЖИ, и использовать этот факт как еще один повод для судебного разбирательства и затягивания процесса перехода дома на несколько месяцев, а то и на годы. Непонятно, для чего понадобилась такая путаница нашим законодателям, когда можно было сделать все очень просто: оставить только один способ передачи в ГЖИ документов — напрямую от инициаторов общих собраний (как это сделано при непосредственной форме управления).

Тогда все документы собственников гарантированно и в самый короткий срок попадут по своему назначению. А управляющим компаниям, в случае необходимости, останется только предоставить в Госжилинспекцию свои документы. Но для такого простого решения нужна опять новая законодательная инициатива.

Еще более запутанным оказался вопрос ведения реестра собственников помещений в доме, который теперь обязана осуществлять каждая управляющая компания/ТСЖ/ЖСК. Эти изменения в Жилищный кодекс были внесены, чтобы облегчить инициаторам общих собраний получение информации о собственниках помещений в доме, правильного проведения собрания и оформления документов. Но и тут законодатели постарались. В законе указано, что в этом реестре управляющая компания должна отразить только сведения о собственнике (фамилию, имя, отчество) или наименование и государственный номер, если собственник — юридическое лицо, номер помещения и сведения о размерах принадлежащих долей в праве общей собственности на общее имущество.

Этот реестр управляющая компания обязана передать в пятидневный срок по письменному запросу любого инициатора общего собрания. При этом согласия собственников на передачу их персональных данных не требуется. Вроде бы здорово! Но не спешите радоваться. Чтобы правильно оформить документы общего собрания, сведений в этом реестре будет недостаточно. В нем отсутствует информация о правоустанавливающих документах собственника на помещение, обязательная, согласно нормативным документам Минстроя России для указания в решении собственника (бюллетене). Для получения этой информации из Росреестра инициаторам все равно придется платить немалые средства. Отсутствие же этих данных в документах общего собрания является по уверению Госжилинспекции основанием для признания решения собственника недействительным. Да и вообще, оказывается это не тот реестр, который должен быть приложен к протоколу общего собрания.

Такова лишь малая часть произошедших с нового года изменений в Жилищном кодексе. По уверению начальника отдела правовой работы ГЖИ Елены Копаневой, теперь проводиться работа по приведению нормативных документов Минстроя в соответствие с Жилищным кодексом, а также будут подготовлены и размещены на сайте ГЖИ ответы на поступившие к ним наиболее проблемные вопросы, связанные с нововведениями в жилищное законодательство.

Не останется в стороне и министерство ЖКХ области. По словам заместителя министра ЖКХ Валерия Былкова, разъяснительной работой о новом в жилищном законодательстве необходимо охватить население, для чего министерством будут активнее использоваться средства массовой информации, а также проводимые в городских администрациях ежемесячные видеоконференции. Будем наблюдать.