«Прямые договоры»: прогнозы и реальность

С 3 апреля вступил в силу так называемый «закон о прямых договорах» (№59-ФЗ от 3.04.2018г.), который внес изменения в Жилищный кодекс России и позволил населению не только платить напрямую ресурсникам за поставленные тепло, воду, газ, электричество, но и иметь с ними договорные отношения. Управляющие компании Таганрога активно поддержали такую схему взаимоотношений и всячески подталкивают жителей управляемых ими домов к проведению общих собраний для принятия решения о заключении «прямых договоров» с ресурсниками. В некоторых домах такие собрания состоятся в самое ближайшее время. Однако закон имеет много неясности и недосказанности, что вызывает массу вопросов по его применению у всех участников жилищно-коммунальных отношений: собственников помещений многоквартирных домов, управляющих компаний, ресурсников, органов муниципалитетов. Заполнить эти правовые пробелы, высказав свою позицию по практическому применению закона «о прямых договорах», попытались заместитель министра ЖКХ области Валерий Былков и начальник областной Госжилинспекции Павел Асташев на прошедшем 20 апреля Форуме по управлению многоквартирными домами.

Прямые платежи исчезли из закона

Валерий Былков напомнил, что до выхода изменений законодательство предусматривало 2 варианта платежей за коммунальные услуги и ресурсы: оплата в управляющую компанию/тсж и прямые платежи населения ресурсникам по квитанциям последних.

В первом случае деньги поступали на счет управляющей компании/тсж, а затем перечислялись ими ресурсоснабжающей организации. Во втором случае на основании решения общего собрания собственников квитанции жителям выставляли сами ресурсники и напрямую получали по ним оплату от потребителей. В обоих случаях исполнителем коммунальных услуг является управляющая компания/тсж. Она отвечает за количество и качество коммунальных услуг. Именно ей потребитель должен адресовать свои претензии в случае нарушений, и именно от нее получать соответствующие перерасчеты и штрафы. Для потребителя все ясно и понятно.

Однако оба эти варианта не совсем устраивали ресурсников и управляющие компании. Ресурсников не устраивали большие долги управляющих организаций, которые не всегда оперативно перечисляют им полученные от населения деньги за потребленные коммунальные ресурсы. Управляющие компании не устраивало, что на них «вешается» ответственность за долги населения, денег которых они даже не видят при «прямых платежах». И вот теперь, после длительных мучений в кулуарах законодателей, появился компромиссный вариант, который, казалось бы, должен наконец всех устроить, – заключение населением «прямых договоров» с ресурсниками на коммунальные услуги.

Согласно новым изменениям, расчет с ресурсниками за коммунальные услуги по второй схеме взаиморасчетов – «прямым платежам» – теперь упразднен. На «прямых платежах» с ресурсниками теперь могут остаться только те дома, жители которых приняли соответствующее решение ранее, и рассчитывались таким образом до 3 апреля 2018г. Эта схема взаиморасчетов будет применяться ресурсниками и управляющей компанией до того момента, когда собственники решат перейти на «прямые договоры». Вместо «прямых платежей» в Жилищном кодексе появилась новая статья 157.2, посвященная «прямым договорам», и новые решения собственников теперь могут приниматься только по этой схеме взаиморасчетов с ресурсниками.

Когда можно перейти на «прямые договоры»

Переход на «прямые договоры» может быть в трех случаях: при принятии собственниками соответствующего решения, при смене собственниками управляющей организации или способа управления домом, а также по инициативе ресурсника в случае одностороннего расторжения договора на коммунальные ресурсы с управляющей организацией/тсж. Решение собственников о переходе на «прямые договоры» является для ресурсника обязательным и его согласия не требуется. В случае смены управляющей компании или способа управления домом, по мнению ГЖИ и областного МинЖКХ, собственникам необходимо каждый раз подтверждать свое решение о взаиморасчетах за коммунальные услуги по «прямым договорам» с ресурсником.

Чем же отличаются «прямые договоры» от «прямых платежей»?

И в одном, и в другом случае население рассчитывается за коммунальные услуги, непосредственно внося плату ресурснику. При «прямых договорах» у населения с ресурсником появится договор, правда на условиях, утвержденных Правительством России (такой типовой договор уже утвержден). При этом, согласно законодательству, письменное заключение договора для сторон не обязательно, и подписывается он одномоментно со всеми собственниками многоквартирного дома. С момента заключения «прямого договора», по мнению ГЖИ и МинЖКХ Ростовской области, исполнителем коммунальной услуги становится ресурсник, несмотря на то, что в законе это прямо не сказано. Именно он должен разбираться теперь в претензиях потребителей и делать им перерасчеты при нарушениях установленных требований в случае его вины. Должники теперь также проблема ресурсников. Это мнение областных чиновников подтверждается уже имеющейся судебной практикой. Суд, рассматривая аналогичную ситуацию, когда ресусник заключил с потребителями договор на оказание коммунальных услуг, признал его исполнителем этих услуг со всеми вытекающими из этого последствиями.

При «прямых договорах» с управляющей организации/тсж снимается обязанность по предоставлению коммунальных услуг. За ней остается только контроль за качеством коммунальных услуг на вводе в дом и правильности расчетов, выполнение обязанности по надлежащему содержанию домовых сетей, обеспечение их постоянной готовности. Кроме того, управляющая организация/тсж обязана принимать обращения потребителей коммунальных услуг, передавать их ресурснику и участвовать в их рассмотрении. При заключении «прямых договоров» с ресурсником управляющая организация/тсж прекращает выставлять потребителям квитанции на оплату коммунальных услуг (за исключением оплаты за СОИД – ресурсы, израсходованные на содержание общего имущества дома). В случае выставления квитанций за коммунальные услуги параллельно с ресурсником, к управляющей компании будет применяться мера ответственности: она должна будет заплатить в пользу потребителя штраф в двукратном размере. Потребитель, оплативший такую квитанцию, считается выполнившим свою обязанность перед ресурсником, и последний должен будет взыскать эту оплату с управленцев через суд. Законодательством не определен, и пока остается неурегулированным, вопрос порядка установления нарушений качества коммунальных услуг, сроки выхода на проверки, порядок рассмотрения претензий потребителей при «прямых договорах» и другое. МинЖКХ и ГЖИ рекомендовали управляющим компаниям и ресурсникам работать в партнерстве, и урегулировать этот вопрос соглашением. В настоящее время МинЖКХ уже работает над примерными условиями такого соглашения, которыми смогут воспользоваться заинтересованные стороны. Также министерство рекомендовало управляющим компаниям самим контролировать снятие показаний приборов учета (индивидуальных и общедомовых). В этом случае не нужно будет запрашивать данную информацию у ресурсника и легко можно будет проверить правильность его расчетов. Так как неправильные расчеты отразятся на СОИДах, и в итоге станут убытками управляющих компаний и жителей многоэтажек.

С каким ресурсником можно заключить «прямой договор» и стоит ли торопиться?

Чтобы заключить «прямой договор» с ресурсником, мало одного факта выработки ресурса. Согласно гражданскому законодательству (статья 539 ГК РФ), ресурсник должен иметь присоединенные сети к энергопринимающим устройствам потребителя. Говоря простыми словами: для отопления, воды (горячей и холодной), электричества, газа – к сетям многоквартирного дома должны присоединяться сети ресурсника. Эти два условия должны соблюдаться одновременно. По этой причине вопрос заключения «прямого договора» с каждым ресурсником должен рассматриваться индивидуально в отношении каждого дома и ресурсника. Так, по мнению УЖКХ Таганрога, заключение населением «прямого договора» с котельной ТЭК возможно только в случае, если те возьмут на свое обслуживание сети «Городского хозяйства», подходящие к многоквартирным домам. В настоящее время у ТЭК нет сетей, непосредственно подключенных к потребителям. В то же время к многоэтажкам подключены сети МУП «Городское хозяйство», по которым потребители и получают энергоресурсы. Тарифы на коммунальные услуги у этих предприятий разные. Оплата населением ТЭКу напрямую наверняка повлечет убытки «Городского хозяйства», так как в тариф ТЭК не включены расходы на доставку ресурса потребителю по сетям «Городского хозяйства». УЖКХ Таганрога в настоящее время готовит разъяснения для потребителей, желающих перейти на «прямые договоры» в зоне котельной ТЭК. До этого времени заключение населением «прямых договоров» и оплата по ним чревата судебными разбирательствами и требованиями со стороны «Городского хозяйства», повторной оплаты за коммунальный ресурс.

Стоит ли торопиться переходить на «прямые договоры» тем, кто на «прямых платежах» с ресурсниками? Я, как потребитель, не торопилась бы. Считаю, что следует дождаться, когда ресурсники и управляющие компании урегулируют соглашениями вопросы защиты прав потребителя при предоставлении коммунальных услуг. А то, в погоне за деньгами и сбрасыванием ответственности, все забыли об интересах потребителя, для которого в конечном счете все они и работают.

Ирина Трофимова,  председатель Общественного совета при НКО «Фонд капитального ремонта»

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *