Развод по ЖКХ-овски

С принятием нового Жилищного кодекса жильцы многоквартирных домов, ставшие собственниками в ходе приватизации своих квартир, вместе с общим имуществом дома получили и право выбирать управляющую компанию, которая будет его содержать и ремонтировать. А если эта компания не оправдает ожидания жильцов, то они могут отказаться от ее услуг и выбрать другого управляющего. Однако не все управляющие компании научились уважать выбор жителей обслуживаемых ими домов, а может от чувства обиды, превращая обычный юридический процесс смены управленцев в настоящее испытание нервов и здоровья «неблагодарных» жильцов. Испытать это на себе довелось и Галине Кириченко – жительнице дома по ул.Котлостроительной 13/1, которая отчаявшись добиться правды в контролирующих органах, вынуждена была обратиться за помощью в редакцию газеты «Новый Таганрогский курьер».

Целая папка документов с перепиской и квитанциями стала немым свидетельством развязавшейся борьбы прежней управляющей компании РЭП «Профессионал» с жителями дома, в том числе и с ней, осмелившимся не продлить договор управления и доверить свое жилье компании «Уютный дом». Последней каплей, переполнившей чашу терпения жителей и побудившей их на такой отважный шаг стала история с установкой общедомового прибора учета тепла. Управляющая компания деньги с жителей собрала, но узел учета так и не установила.

Жильцам не до шуток

По жалобам жильцов этот факт стал предметом проверки областной Госжилинспекции. По результатам ревизии, компания получила предписание произвести всем жителям перерасчет платы и вернуть собранные на прибор учета деньги. РЭП «Профессионал» технически предписание выполнило — в квитанциях жителям эти суммы выставило как выплаченный аванс. Однако доверие жителей было уже утрачено, и в феврале 2017 года собственники помещений дома большинством голосов приняли судьбоносное решение о смене управляющей компании с 1 апреля 2017 года. Шутить, несмотря на первоапрельскую дату, никто не собирался: протокол был передан во вновь избранную компанию «Уютный дом» для последующего внесения дома в ее лицензию, как этого требует закон.

И вот тут начинается самое интересное. Со слов Галины Кириченко, предыдущая компания РЭП «Профессионал» после принятия решения собственников об отказе от ее услуг, возможно всё-таки приняв его за шутку, фактически прекратила обслуживание дома, но исправно продолжала присылать ей и другим жильцам дома квитанции за жилищно-коммунальные услуги. Вместо нее, чтобы не бросать в беде своих новых жильцов, все это время обслуживанием дома занималась вновь избранная компания «Уютный дом». Справедливо считая, что не полученные услуги РЭП «Профессионал» не подлежат оплате, Галина прекратила оплату квитанций этой компании.

Время шло. Под разными предлогами процесс включения дома в лицензию вновь избранной компании «Уютный дом» растянулся во времени на несколько месяцев и завершился только 6 июня 2017 года. Все это время РЭП «Профессионал» продолжало слать жителям многоэтажки квитанции, требуя оплату за свои услуги. В результате, по словам Галины Кириченко, она и другие жители стали получать по две квитанции на квартиру: от прежней компании и вновь избранной.

Поскольку квитанции РЭП «Профессионала» не оплачивались, сумма их начислений нарастала. В итоге весь перерасчет, сделанный за прибор учета тепла, постепенно растаял и по документам бывших управленцев должники теперь уже жители, а не компания.

Все в суд!

Такая ситуация напоминает развод супругов, когда один оставляет нищим и босым другого. Комментируя этот случай, заведующая Таганрогским сектором территориального отдела жилищного надзора и лицензионного контроля №1 Государственной жилищной инспекции Ростовской области Юлия Верещагина отметила, что вернуть теперь свои деньги от РЭП «Профессионал» жильцы дома смогут только через суд.

По закону (п.4 статьи 198 Жилищного кодекса РФ) вновь избранная управляющая компания «Уютный дом» имеет право управлять домом по ул. Котлостроительная, 13/1 с даты, указанной в договоре управления, а при ее отсутствии не позднее чем через 30 дней с момента подписания договора только после того, как сведения о доме этой компанией будут внесены в государственную информационную систему ЖКХ (ГИС ЖКХ) и внесении Госжилинспекцией области изменений в областной реестр лицензий (т.е. внесением данного дома в лицензию компании «Уютный дом»), то есть после 6 июня 2017г. Одновременно Госжилинспекция исключает дом из лицензии предыдущей управляющей компании, в данном случае РЭП «Профессионал», что является для нее основанием для прекращения деятельности по управлению данным домом. До этого момента, по мнению Госжилинспекции, управляющая компания РЭП «Профессионал» законно продолжала осуществлять деятельность по управлению домом, на ней лежала вся полнота ответственности за надлежащее содержание дома и она имела полное право выставлять жителям квитанции за свои услуги. Это вытекает из положений п.3 статьи 200 Жилищного кодекса РФ.

Инициатива наказуема

То, что управляющая компания «Уютный дом» начала фактически управлять домом раньше срока, выставляя свои квитанции, по мнению надзирающего органа является нарушением лицензионных требований и наказуемо. По словам Юлии Верещагиной в практике их отдела было четыре случая наложения штрафов на управляющие компании за вышеуказанные действия. В трёх случаях управляющие компании эти штрафы обжаловали в суд. И оказалось, что у суда свое мнение насчёт таких нарушений. Суд, рассмотрев дела по существу и приняв во внимание благие намерения нарушителей, что фактически дома прежними компаниями не обслуживались и бездействие вновь избранных управляющих компаний могло привести к причинению вреда общему имуществу и жизни жильцов домов, признавал нарушения незначительными и освобождал от ответственности и уплаты штрафа.

Что касается взаиморасчетов жителей и управляющей компании по лицевому счету дома и отчета о выполнении договора управления домом после принятия собственниками решения о расторжении с ней договорных отношений, то по мнению органа жилнадзора это не входит в их компетенцию, и такие споры подлежат рассмотрению органами полиции (в случае наличия криминала) или в суде. Кроме того, жильцам при обращении в госжилинспекцию следует иметь ввиду, что этот госорган проводит проверки только в отношении действий управляющих компаний, осуществляющих управление домом на момент проверки. Если к моменту проверки компания перестала управлять домом, проверка в отношении нее не осуществляется.

В рассматриваемом случае орган жилнадзора после 6 июня 2017 года не может осуществлять проверку РЭП «Профессионал» по выполнению им лицензионных требований в отношении дома по ул. Котлостроительная, 13/1.

Ну, а денежки? А денежки потом...

По словам заместителя министра ЖКХ области Валерия Былкова, закон обязывает управляющую компанию в случае расторжения с ней договора управления домом только передать домовую документацию, а о денежных взаиморасчетах жителей с управляющей компанией в законе ничего не сказано. Ничего в законах не говорится и об обязанности управляющей компании отчитаться перед собственниками о выполненных работах/оказанных услугах после расторжения с ней договора управления домом в случае продолжения ею выставления квитанций. Фактически в этой части в законодательстве пробел, который необходимо устранять и министерство готово над этим работать.

Однако, по мнению заместителя министра ЖКХ области Валерия Былкова, ничто и сейчас не мешает собственникам помещений дома предусмотреть в договоре управления обязанность управляющей компании проводить с жильцами взаиморасчеты и предоставлять итоговую отчетность о выполненных работах и услугах за весь период фактического управления домом, в том числе и после расторжения договора. Все зависит от активности и настойчивости собственников. Для управляющей компании принятие таких условий сейчас является их доброй волей.

А пока, пользуясь несовершенством законов, некоторые недобросовестные компании думают, что могут легко уйти от финансовой ответственности перед жильцами дома. Для этого достаточно просто препятствовать принятию решения собственниками различными способами или, если это не получается, оттягивать момент исключения дома из ее лицензии в расчете, что жильцы не будут с ней судиться.

По опыту областной госжилинспекции недобросовестные управляющие компании в таких случаях, как правило, в суд на жильцов-должников не подают, так как боятся, что в суде им придется документально подтверждать свои расходы на содержание дома и денежные претензии к жильцам актами выполненных работ. А если жители своевременно позаботятся о доказательствах своей правоты: зафиксируют факты не выполнения работ управляющей компанией (фото, акты, свидетельские показания), то высока вероятность жильцам вернуть через суд не только свои деньги на момент расторжения договора, но и добиться перерасчета платы за жилищные услуги и возврата денег за предыдущие три года, а также понесенные убытки (например, не получение жилищной субсидии по вине управляющей компании).

О жилищных субсидиях и компенсациях читайте в следующем номере «Таганрогского курьера».

Ирина ТРОФИМОВА

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *