Что нам стоит договор построить

Более 80% многоэтажных домов Таганрога обслуживаются управляющими компаниями и оказывают их жителям жилищно-коммунальные услуги. Хорошо, когда в квартире тепло, светло, а в подъезде и во дворе чисто. О том, как оформлены взаимоотношения с коммунальщиками в таких случаях никто даже не думает. Но как только в обслуживании дома возникают сбои, а у жителей появляются претензии, все вспоминают о таком важном документе, регулирующем обязанности исполнителей жилищно-коммунальных услуг, как договор управления многоквартирным домом.

К этому документу обращается при проведении проверок и областная государственная жилищная инспекция. Нередки случаи, когда именно от того, какие обязанности управленцев в договоре с собственниками прописаны, она решает вопрос о привлечении к ответственности недобросовестной УК. Чаще всего договор управления составляет и предлагает собственникам дома сама управляющая компания, последние лишь соглашаются с ним или дают свои корректировки. Понятно, что в этом случае такой договор будет больше отвечать интересам коммунальщиков.

Составить свой договор с управленцами – для жителей вариант более предпочтительный, поскольку позволяет учесть интересы собственников, но он гораздо труднее и под силу далеко не каждому. У жителей ведь нет своего штата юристов. Возможно, именно поэтому тема «как просто и легко составить договор управления многоквартирным домом», предложенная московскими экспертами на прошедшем в Ростове семинаре, вызвала большой интерес местной публики из сферы ЖКХ. Взрослые люди с увлеченностью школьников вырезали из предложенных вариантов нужные им части договора и склеивали их в единый документ, попутно шло обсуждение наиболее спорных его мест. Одно из них обнаружилось сразу же. Кто определяет состав общего имущества собственников – управляющая компания или собственники дома?

Многие участники семинара склонны были считать, что это дело управляющей организации, ведь у нее есть профессионалы, которые, руководствуясь законодательством, могут при осмотре дома и земельного участка грамотно определить, чем они будут по договору управлять. На самом же деле ответ довольно прост – именно собственники помещений в доме, как заказчики жилищно-коммунальных услуг, и должны определить, какое имущество у них общее, и что они доверяют управлять нанятой ими компании.

Дискуссию участников вызвал вопрос, может ли председатель совета дома или другой уполномоченный собственник подписать от имени все остальных договор управления, а также, как правильнее и удобнее организовать процесс заключения договора собственниками – будет это один документ или отдельный экземпляр для каждого собственника. По мнению экспертов, лучший вариант для жителей, когда договор заключается в виде одного документа, подписанного с одной стороны руководителем управляющей организации, а с другой – одним списком собственниками. Подписание договора от имени собственников председателем совета дома или уполномоченным представителем вполне допустимо при наличии простой письменной доверенности, либо на основании решения общего собрания, письменное голосование на котором может быть приравнено к доверенности. В этом случае законодательство не предусматривает нотариального заверения доверенности.

Но самое активное обсуждение среди участников и экспертов вызвала статья «управление мкд», являющаяся составной частью платы за жилое помещение. Какие услуги управляющей организации входят в эту статью? Входят ли в нее услуги расчетного центра по начислению и печати квитанций? Включается ли аварийно-диспетчерское обслуживание? По мнению представителей управляющих компаний – участников семинара – услуги расчетного центра и аварийки в статью «управление мкд» не входят, и должны оплачиваться собственниками за счет платы на содержание жилья.

Представители собственников, ссылаясь на перечень услуг, включенных постановлением правительства РФ в стандарт управления домом, резонно возражали: все эти услуги – часть управленческих функций, и в договоре должны включаться в статью «управление мкд». У московских экспертов «Института экономики города» на этот счет оказалось свое мнение. Услуги расчетного центра входят в статью «управление мкд», и, соответственно, включаются в размер платы за жилье по этой статье. Эту позицию они обосновали тем, что расчетом платы и печатью квитанций занимаются офисные работники, не выходящие непосредственно на дом. При этом не имеет значение, самостоятельно компания производит начисления или поручает это делать третьим лицам – расчетным центрам. Это ее управленческая функция.

А вот работа «аварийки» – это работа диспетчера, слесарей, электриков и других специалистов, выезжающих непосредственно на дом, затраты на материалы, транспорт и оборудование. Из управленческой функции здесь только организация работы этой службы, все остальное должно оплачиваться из статьи «содержание жилья». При этом стороны договора вправе самостоятельно определить размер платы за жилое помещение и внутреннюю ее структуру. Главное, чтобы в перечень услуг и работ были включены все обязательные по законодательству. По соглашению сторон в договор могут быть включены и дополнительные услуги, например услуги охраны, организация проведения общего собрания собственников и другое.

Очень важным является и вопрос контроля за исполнением договора. Часто собственники и председатели советов мкд приходят в управляющие компании, требуя отчитаться, куда они потратили деньги жителей. По мнению специалистов, законодательство не предусматривает право собственников контролировать расходование денег управленцами и устанавливать для нее какие-либо ограничения в пользовании деньгами. А вот контролировать выполнение работ по договору собственники домов не только могут, но и обязаны. Именно для этого они должны выбрать совет многоквартирного дома и дать полномочия председателю совета на приемку работ и подписание актов. Все это необходимо прописать в договоре управления мкд, также как и предусмотреть отчетность и предоставление информации собственникам.

Заключение договора, как и любые изменения к нему осуществляются только при достижении сторонами обоюдной договоренности об всех его условиях. Поэтому рекомендовано, прежде чем договор будет вынесен на утверждение общим собранием собственников, изучить его и согласовать с управляющей компанией.

Желающие заняться самостоятельным составлением договора могут ознакомиться с учебными материалами на сайте института.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *