Долевое строительство отменяется. Обманутые «дольщики» остаются

С 1 июля в строительной сфере произойдут большие перемены. Вступят в силу законодательные нормы и правила, согласно которым средства покупателей жилья будут храниться в банке на специальном счете, а строительство будет вестись за счет кредитных средств, которые девелопер возьмет в этом же кредитном учреждении. Ожидается, что это защитит права покупателей жилья – так называемых «дольщиков». Собственно, таковых больше и не появится: с 1 июля заключение договоров долевого участия прекратится. А вот по тем, которые были подписаны ранее, ещё будут вестись дела. Не исключено, что и уголовные.

Три года тюрьмы за обман

В Таганроге гражданин, подозреваемый в обмане участников долевого строительства, признан виновным и приговорён к реальному сроку. Являясь единственным учредителем и директором компании «СМУ-12», предприимчивый таганрожец использовал свое служебное положение. Обманным путём он присвоил 37 млн рублей, принадлежащих 35 участникам долевого строительства, которые вложили свои сбережения в строительство многоквартирного жилого дома на улице Галицкого, 39.

Кроме того, обвиняемый незаконно приобрел право на земельный участок площадью 7 тысяч квадратных метров, расположенный по тому же адресу, причинив его владельцу имущественный ущерб, сумма которого впечатляет – более 26 млн рублей.

Оплачивать строительные и грузоподъёмные работы застройщик, как выяснилось, тоже не спешил. К примеру, за изготовление проектной документации он не доплатил более 2,5 млн рублей, за рабочий проект котельной – 280 тыс рублей, за грузоподъемные услуги – более 5,5 млн рублей.

Приговором Таганрогского горсуда 18 апреля гражданин признан виновным, и ему назначено наказание в виде лишения свободы на срок 3 года 6 месяцев с отбыванием наказания в исправительной колонии общего режима. Приговор в законную силу не вступил.

Напомним, что ещё один фигурант по аналогичному уголовному делу несколькими годами ранее осуждён на 10 лет.

Чиновники ищут инвесторов

Проблемы, связанные с долевым строительством не раз обсуждались на заседаниях городской Думы Таганрога. На сегодняшний день в «дорожной карте» шесть проблемных объектов. Первый – на Чучева, 40. Администрацией города неоднократно предпринимались попытки привлечь потенциальных инвесторов. В их числе в разное время были «ПИК РЕГИОН», ООО «Дон-спарк», волгодонское ООО «ПСП «ЖИЛСТРОЙ» и другие компании. Однако все они отказались от реализации проекта. Муниципалитет продолжает поиски инвестора.

Для завершения строительства объекта по ул. Маршала Жукова ведутся переговоры с ООО «Дон-Строй и С» и ООО «Стройдеталь». Согласно информации, полученной от источника, близкого к городской власти, рассматривается вопрос о возможных мерах компенсации. Например, таких, как субсидирование ставки по кредиту и техническое присоединение к сетям инженерно-технического обеспечения.

Некоторые объекты удалось вывести на финишную прямую. Четыре многоквартирных жилых дома по ул. С. Шило, 212-2 введены в эксплуатацию, и в них получили квартиры 67 обманутых дольщиков.

Долгострой по ул. Маршала Жукова, 145-1 планируется сдать в 4-м квартале 2019 года. А вот сдачи многоквартирных домов 39 и 49-а по ул. Галицкого раньше конца будущего года можно не ждать.

Есть в Таганроге и опыт включения пострадавших «дольщиков» в областной Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства и чьи права нарушены. Это произошло с участниками долевого строительства здания на ул. С. Шило, 265.

По официальной информации, этот многоквартирный дом будет включен в региональный план-график. Достраивать многоэтажку доверено ООО «ЛАД». По плану, к выполнению строительно-монтажных работ инвестор должен приступить в июле 2019 года после переуступки прав требований по договору и проведения работ по межеванию земельного участка. Ввод дома в эксплуатацию запланирован на декабрь 2019 года.

Сначала – квартира, потом – деньги

Федеральным законом от 25.12.2018 № 478-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как пояснила «Новому курьеру» помощник прокурора Таганрога, юрист 1 класса Юлия Шитрюк, изменения в законодательстве приняты, чтобы не допускать махинаций в строительной сфере. Теперь закон разрешает использование застройщиком средств дольщиков, исходя из степени готовности домов.

«Цель поправок – совершенствование правового регулирования деятельности застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков для строительства объектов недвижимости и минимизация рисков, связанных с участием граждан в долевом строительстве», – комментирует помощник прокурора.

С 1 июля этого года всех застройщиков, привлекающих средства граждан в строительство, обязывают работать через механизм эскроу-счетов. Иначе говоря, средства дольщиков будут зачисляться на специальный банковский счет, а застройщик сможет их получить только после передачи квартир покупателям.

«Напрямую возможно привлечение средств дольщиков, исходя из степени готовности домов и количества заключенных договоров в соответствии с установленными Правительством РФ критериями, – уточняет Шитрюк. – При получении застройщиком кредита на строительство дольщикам необходимо внести средства на эскроу-счета, открытые в банке, предоставившем этот кредит. Их можно использовать на содержание помещений, машино-мест со дня ввода их в эксплуатацию, если права на такие помещения не зарегистрированы».

Ряд поправок связан с банкротством застройщика. В частности, уточнён порядок передачи имущества застройщика-банкрота новому застройщику. Закреплены особенности банкротства жилищно-строительных кооперативов. Пересмотрены полномочия Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства.

Лариса ЕСИНА

Эскроу-счета появятся только у девелоперов, которые занимаются многоэтажным строительством жилья. В случае с возведением или реконструкцией частных домов ситуация несколько иная.
 Теперь о начале любых строительных работ на садовом участке или на даче, владелец земли должен уведомить муниципальные власти или администрацию дачного товарищества.
 Соответствующие правила прописаны в новом Градостроительном кодексе. В документе оговорены даже размеры индивидуального дома: он не может иметь более трех этажей и быть выше 20 метров. Кроме того, после здание нельзя разделять на несколько объектов жилой недвижимости.
 Новые правила ограничивают как возведение самостроев, так и строительство многоэтажных домов на несколько квартир на участках СНТ и дачных товариществ.