Жилищное рабство

На очередном «совещании по зиме» в администрации Таганрога разразился скандал – управляющая компания «Приморское» обвинила другую управляющую компанию – «Тагансервис» в нарушении законодательства и воспрепятствовании подготовки дома по ул. Сызранова 24/1 к отопительному периоду.

Выяснилось, что еще в мае, утомившись от того, как обслуживает дом «Тагансервис», собственники жилья на общем собрании отказались от услуг этой компании. Они расторгли существовавший договор и выбрали другую управляющую компанию – УК «Приморское». О своем решении жители сообщили, как и положено по закону, и в старую, и в новую управляющие организации. Предоставили протокол и другие документы. Однако компания «Тагансервис», видимо не желая потерять «дойную корову», решила проигнорировать документы собственников и сделала вид, что ничего не произошло. Она продолжила выставлять жителям свои квитанции и даже прислала своих работников для опрессовки дома. Понимая хитрость управляющей компании, желающей вопреки воле жильцов продолжать удерживать за собой их дом, жители коммунальщиков «Тагансервиса» к работам не допустили.

Тем временем, вновь избранная управляющая компания «Приморское» попыталась взять дом в свое управление и обратилась с документами в Госжилинспекцию области. И вдруг неожиданно получила отказ.
Сложилась ситуация, когда возмущенные жители старую управляющую компанию в дом не пускают и отказываются оплачивать ее квитанции, а новая приступить к управлению домом и выставлять жителям квитанции за свои работы и услуги не может.

В препирательствах и разбирательствах управляющих компаний между собой пролетело лето, скоро уже надо будет подавать тепло, а дом к зиме не готов.

В аналогичной ситуации оказались и жители других многоквартирных домов, решившихся в последние летние месяцы сменить управляющую их домом компанию. На «совещании по зиме» вновь избранные ими управляющие организации едва ли не хором жаловались начальнику УЖКХ Таганрога Валерию Каргаеву на невозможность взять дом в свое управление из-за бойкотирования решения собственников «старыми» управляющими компаниями, как кажется, считающих жителей рабами.

По некоторым домам уже идут судебные разбирательства, где жители отстаивают право выбора компании для управления своим домом, проверяется каждый протокол и подпись собственника. Решить вопрос путем переговоров не получается: вести переговоры просто не с кем, поскольку представители именно этих компаний на совещание в мэрию не ходят.

Попробуем разобраться, что же произошло. Простой, казалось бы, вопрос для любого заказчика в любой другой сфере жизни– отказ от услуг нерадивого исполнителя, в сфере ЖКХ давно уже превратился в серьёзную проблему.

Все перевернуто с ног на голову: пожалуй, только в сфере ЖКХ заказчик обязан платить вперед исполнителю за ещё не оказанные услуги, при этом их фактический объем и качество никак с этой обязанностью не связаны.

Все последние изменения в управлении многоквартирными домами (изменения в Жилищном Кодексе РФ, введение лицензирования деятельности управляющих компаний по управлению многоквартирным домом и введение единой информационной системы ГИС ЖКХ), сделанные казалось бы для блага людей и наведения порядка в сфере ЖКХ, на практике еще больше усугубили ситуацию.

Вместе с упорядочением деятельности управляющих компаний, законодательные новшества по сути резко ограничили права собственников квартир и других помещений на распоряжение и управление своим общедомовым имуществом. Случилось то, что называется «вместе с водой выплеснули и ребенка».

До внесения изменений в Жилищный кодекс и введения лицензирования нерадивая управляющая компания утрачивала право управления многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников дома и с момента расторжения с ней договора управления. То есть именно собственники определяли момент, с которого неустраивающая их управляющая компания перестает их обслуживать. И именно воля собственников дома определяла, с какого момента их дом будет обслуживать и управлять новая управляющая компания.

Теперь в Жилищном кодексе появился пункт 6 статьи 198, который связал прекращение права управления домом старой управляющей компании с исключением дома из реестра лицензии субъекта, а статья 200 (п.3) ЖК РФ закрепила ее обязанности по управлению домом до дня возникновения обязательств новой управляющей компании. Таким образом, теперь не собственники своим решением определяют момент прекращения управляющей компании управления их собственностью – общим имуществом в многоквартирном доме, а чиновники – инспекторы Госжилинспекции. Это ограничило право собственников на отказ от услуг нерадивой управляющей компании и распоряжение своим общим имуществом, гарантированные Гражданским кодексом и Конституцией России.
Зависимость жителей от доброй воли «уходящей» управляющей компании исполнить свои обязанности – подать документы в Госжилинспекцию для исключения дома из реестра лицензий (п.2. статьи 198 Жилищного кодекса) и отсутствие для управляющих компаний наказания за неисполнение этой обязанности, отсутствие у Госжилинспекции права самостоятельно вносить изменения в реестр на основании обращения собственников – все это вместе породило «жилищное крепостное рабство».

Ухудшило ситуацию вступление в силу с 23 апреля Приказа Минстроя РФ (№938пр от 25.12.2015года «Об утверждении порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ»), который поставил в зависимость изменение информации на сайте с внесением изменений в реестр лицензий и сделал это обязательным условием к принятию документов управляющей компанией.

Как пояснила «Таганрогскому курьеру» заведующая таганрогским сектором территориального отдела жилищного надзора и лицензионного контроля №1 ГЖИ Ростовской области Юлия Верещагина, до настоящего времени сотрудники Госжилинспекции, как администраторы сайта, видя бездействие старых нерадивых управляющих компаний, имели возможность помочь жителям реализовать свое право на смену коммунальщиков, самостоятельно внося изменения на сайте «Реформа ЖКХ» по жалобам жителей.

С 1 июля 2016 года обязанность размещать информацию об управлении домом перешла к ГИС ЖКХ, в которой у Госжилинспекции прав администратора нет и теперь их ведомство лишено возможности внести изменения на сайт самостоятельно, даже при наличии жалобы от собственников. Приходится ждать, когда нерадивая управляющая компания добровольно выполнит свои обязанности по внесению изменений на сайт – удалит себя в качестве управляющей домом.
В результате жители домов снова стали получать двойные квитанции за оплату услуг ЖКХ (от «старой» и от «новой» компаний).

Такое положение, безусловно, не может устраивать надзорный жилищный орган. Видя массовый характер нарушений, ведомство выработало в рамках закона временный механизм решения данной проблемы: если «старая» управляющая организация в установленный срок (3 рабочих дня с момента прекращения/расторжения договора управления МКД) не разместила эти сведения в ГИС ЖКХ и не направила их в Госжилинспекцию РО, собственникам рекомендуется обратиться в ГЖИ с жалобой.

Орган жилнадзора в течение 30 дней проверит правильность и правомочность документов и, если все в порядке, направит «забывчивой» управляющей организации предписание с требованием в недельный срок выполнить свои обязанности.
В надежде на такую помощь со стороны жилинспекции, жители дома по ул. Сызранова 24/1 уже подали ей свою жалобу на УК «Тагансервис» и надеются, что с помощью предписаний этого ведомства скоро их мытарства закончатся и им не придется зимой мерзнуть.

Кстати, по словам Юлии Игоревны в Таганроге еще не было случая, когда управляющие компании не выполняли бы их предписания, ведь неисполнение предписания ГЖИ грозит для них существенными последствиями: для должностных лиц штраф от 50 до 100 тысяч рублей, либо дисквалификация на срок до 3 лет, для юридических лиц – штраф от 200 до 300 тысяч рублей (п.24 статьи 19.5 КОАП).

Однако, по моему мнению, исключать это нельзя. И тогда уже ГЖИ придется принимать меры к понуждению – через штрафы и суды. А если жители не пожелают обращаться с жалобой в жилнадзор, то заставить «старую» компанию выполнить свои обязанности и «открепить» дом можно будет только через суд.
В общем получается, что если жильцы дома решили сменить управляющую компанию, а она их «отпускать» не желает, то отказаться от нее сейчас можно только через проверки ГЖИ или суды. В любом случае процесс смены займет длительное время, в течении которого новая управляющая компания ни работы выполнять, ни квитанции выставлять жителям не сможет. Не сможет прислать даже аварийную бригаду. А «старая» будет обслуживать дом настолько, насколько ей захочется, понимая, что рано или поздно придется оставить дом. Поэтому есть риск, что главной задачей будет не обеспечить качество работы, а собрать побольше денег.

По сути, за бездействие «нерадивой» компании тут расплачиваться будут жильцы. Мало того, что она плохо обслуживает их дом, так еще попробуй – откажись.

По мнению пред­седателей Советов многоквартирных домов, чтобы нормализировать ситуацию при смене управляющей компании, необходимо:

• предоставить государственному жилнадзору право самостоятельно вносить изменения в ГИС ЖКХ и реестр лицензий субъекта на основании решения общего собрания собственников по обращению председателя Совета МКД или иного уполномоченного собранием собственников лица, внеся соответствующие изменения в Жилищный Кодекс и Приказ Минстроя №938;
• ввести административную ответственность в виде штрафа или дисквалификации руководителя управляющей компании в случае неисполнения обязанности по внесению изменений в ГИС ЖКХ, и подачу документов в ГЖИ в случае принятия решения о расторжении договора управления многоквартирным домом собственниками (в том числе за нарушение установленных сроков);
• сделать автоматическим исключение дома из реестра лицензий и лицензии «старой» компании при обращении председателя Совета МКД или иного уполномоченного общим собранием представителя собственников в госжилнадзор, на основании решения общего собрания собственников о расторжении договора управления МКД. Заявителями внесения изменений в реестр лицензий при смене управляющей организации должны быть не сами компании (лицензиаты), а собственники. Для этого нужно внести соответствующие изменения в ЖК РФ и Приказ Минстроя №938;
• исключить из условий рассмотрения заявления на внесение изменений в реестр лицензий субъекта п.п. «д» п.5 Приказа Минстроя РФ№938, не применять п.4 статьи 198 ЖК РФ, как противоречащий Конституции РФ, поскольку совокупное применение норм статей 198 и 200 ЖК РФ, п.5 Приказа №938, закона «О ГИС ЖКХ» в придаваемом им чиновниками ГЖИ толковании не позволяют собственникам свободно распоряжаться своим общим имуществом – реализовать передачу права управления домом с момента, определенного решением общего собрания собственников, обратиться в Минстрой РФ за официальными разъяснениями. 

Эти предложения уже оформлены в виде официального обращения к МинЖКХ области и Минстрою РФ, и направлены адресатам на рассмотрение.

Со своей стороны, администрация Таганрога также поддержала собственников и добросовестные управляющие компании в решении данной проблемы. Сейчас юристы УЖКХ Таганрога изучают эти предложения. Надеемся, не останутся в стороне и депутаты городской думы.

Ирина ТРОФИМОВА