Поедем в номера: отели — локомотив инноваций в коммерческой недвижимости

В сфере гостиничной недвижимости наблюдаются интересные тенденции. Упал турпоток россиян за границу. Но никакие обстоятельства не смогли остановить естественную потребность людей в отдыхе и путешествиях. Поэтому, по итогам 2022 года, новый виток развития получил туризм внутри страны. Как этот фактор влияет на развитие строительной отрасли и рынка недвижимости, беседуем с основателем и управляющим партнёром компании YouKon — Константином Коновым. 

— Крупные девелоперы уже инвестируют в развитие внутреннего туризма?

— Такие примеры появляются, сейчас мы это наблюдаем — вкладывать средства в развитие туристической инфраструктуры и освоение новое географии внутри России начали крупные финансовые структуры.

Например, АФК «Система» инвестирует в  горнолыжный курорт в Шерегеше. Общая сумма инвестиций в проект составит 1,2 млрд рублей.

— Есть и покупатель, который не прочь приобрести горнолыжный курорт Архыз в Карачаево-Черкесии…

— По информации РБК, это компания «Горные вершины», связанная с семьей бывшего губернатора Краснодарского края и экс-главы Минсельхоза Александра Ткачева. Структура предложила заплатить за горнолыжный курорт Архыз в Карачаево-Черкесии 24,2 млрд рублей.

Красная Поляна также планирует построить горный экокурорт Лагонаки в Адыгее стоимостью 35 млрд рублей и курорт «Ялта-парк» в Крыму за 16 млрд рублей. В 2022 году группа Mantera договорилась об инвестициях в развитие горнолыжного курорта «Горный воздух» на Сахалине.

Есть планы построить тематический парк развлечений и курорт с гостиницами за 32 млрд рублей на острове Русский во Владивостоке. И сейчас в принципе происходит много тендеров в этой сфере.

— А с чем связан настоящий бум строительства модульных отелей?

— Это направление стимулируется, благодаря нацпроекту «Туризм и индустрия гостеприимства». По словам вице-премьера Дмитрия Чернышенко, Минэкономразвития создало выгодные условия и преференции для инвесторов, которые создают гостиницы. Один только нулевой НДС на пять лет с момента ввода в эксплуатацию гостиницы — уже дало очень большой стимул вкладываться в развитие отрасли. 

— Чего ждать в будущем, где будут «точки притяжения» инвестиций и в чём их специфика?

— Согласно нашему прогнозу, большой объем внутреннего туризма в России в перспективе сохранится. И, в первую очередь, это почувствуют регионы, которые имеют природные и культурные места притяжения: Москва, Санкт-Петербург Казань, Сочи, Байкал, Алтай, Шерегеш, Карелия и т.д. 

Но здесь важно понимать, что исторически так сложилось, что гостиничный бизнес достаточно консервативен. Средний срок возврата инвестиций в таких объектах — примерно 15-20 лет, в то время, как большинство частных инвесторов рассматривают проекты до 10 лет окупаемости. Поэтому вкладывать деньги, например, в строительство того же горнолыжного курорта со всей инфраструктурой, могут позволить себе только большие игроки и корпорации.

Однако, совсем другая ситуация происходит на более мелких проектах. Чтобы запустить, например, глэмпинг в Карелии «под ключ», понадобится всего 20 млн. рублей, что относительно немного по меркам инвестиций в коммерческую недвижимость. А срок окупаемости такого проекта составляет всего 3-4 года. 

Вообще гостиничный бизнес делится на два формата: 

• Крупные сетевые гостиницы (Hilton, Radisson, Azimut, Hyatt и т.д.).

В этот сектор “заходят” только крупные игроки, которые могут себе позволить ждать окупаемость 10-20 лет. Это очень сложные и глобальные проекты, которые включают в себя большие рекламные бюджеты, работу управляющей компании и прочее. К такому же типу инвестиций относятся и проекты типа АФК “Системы” в Шерегеше. Частных инвесторов в этом сегменте просто нет. Это история про стратегическое освоение территорий. Но, учитывая то, что международные отели сейчас покидают российский рынок, будет происходить другая интересная тенденция.

• Мини-отели, гостевые дома и глэмпинги.

Такой формат коммерческой недвижимости требует существенно меньше вложений, а окупаемость происходит быстрее. Но здесь есть минусы: таким бизнесом нужно заниматься на постоянной основе, т.е. сделать это своей основной работой. И здесь больше история про то, что это не инвестирование, а достаточно сложный операционный процесс, часто семейный бизнес. Маленькие отели и глэмпинги не дают возможности быстро вложить деньги, а через год, улучшив объект и проведя маркетинговую кампанию, продать его с прибылью в 100%. Это, скорее, история про бизнес для души.

— Какой же будет судьба недвижимости, находящейся в России, но принадлежащей международным отельным операторам?

— Дело в том, что в российском законодательстве не закреплено понятие «апартаменты». Такие объекты реализовывают под назначением «гостиничное обслуживание». И все прекрасно понимают, что центр Москвы всегда был, есть и будет лакомым куском для девелоперов, несмотря ни на какие кризисы. А значит, и недвижимость под строительство жилья на этих территориях всегда будет востребована.

И вот, что мы наблюдаем: сейчас очень выгодно инвестировать в покупку гостиниц, переделывая такие объекты под апартаменты. Привлекательность состоит в том, что владельцу не придется проходить «круги ада», меняя назначение под строительство, так как и у гостиниц, и у апартаментов оно одинаковое – «гостиничное обслуживание».

— Получается, что покупая объект у тех же сетевых отелей, покинувших российский рынок, можно по сути получить новый дом под  жильё?

— Да, причём, недвижимость в центре города всегда стоила и будет стоить очень дорого. Такие инвестиции крайне выгодны, особенно на перспективу. Потому что пока проект будет реализовываться — а это годы, могут произойти сильные позитивные изменения в стране. Но даже если они не произойдут, жилье в виде апартаментов в центре Москвы все равно всегда будет востребовано у людей, и уйти в минус на таких проектах практически нереально, если все правильно просчитать. Ещё один большой плюс таких проектов состоит в том, что гостиницы изначально заточены под жизнь людей. А значит, номера можно переделывать под апартаменты без каких-то глобальных и капитальных реконструкций. К тому же, все коммуникации в такие здания уже проведены, и затрат в принципе будет меньше, нежели строить апарт-комплекс с нуля.

Такой формат инвестиций доступен не только крупным застройщикам, но и частным инвесторам. Но важно понимать, что порог входа в такой сегмент достаточно высокий — от 150 млн. рублей. А самая высокая доходность начинается с проектов с вложениями от 500 млн. рублей. Такая история актуальна не только для столицы, но и для других городов-миллионников, где всегда есть спрос на жилье. Поэтому не Москвой единой — если бюджет ограничен, то можно присмотреться к локациям в других крупных городах.

Таким образом, гостиничная недвижимость может стать локомотивом отрасли коммерческой недвижимости именно за счет гостиниц в хороших локациях, которые можно перепрофилировать в апарт-комплексы. Именно в таком сегменте на данный момент есть большая инвестиционная привлекательность.